2024년 1월 9일 주택 담보대출 대환 서비스가 시작되면서 각종 금융 플랫폼에서 대출 갈아타기 열풍이 불었죠. 아파트가 워낙 고가라 대출 금리를 조금만 낮춰도 많은 돈을 아낄 수 있기 때문입니다. 하지만 후취담보대출은 갈아타기가 불가능합니다. 이번 글에서 아파트 후취담보대출 갈아타기 방법에 대해 알아보겠습니다.
후취담보대출이란?
후취담보대출은 주택을 담보로 설정할 수 없을 때 은행에서 돈을 먼저 빌려주고 나중에 대출자가 주택 소유권을 취득했을 때 담보를 설정하는 대출 방식입니다. 즉, 신축 아파트는 시행사와 협약을 맺은 은행에서만 잔금 대출을 받을 수 있습니다.
신축아파트 집단 대출
이 대출 방식은 보통 신축 아파트에 입주할 때 많이 사용됩니다. 신축 아파트는 완공이 돼도 등기가 바로 나오지 않습니다. 방금 태어난 아기에게 주민등록 번호가 없는 것과 같습니다. 즉, 아파트 시행사와 협약을 맺은 은행과 연계하여 미리 담보를 잡고 집단 대출을 일으켜 잔금을 치르게 되는 것이죠.
많은 분들이 후취담보대출을 받은 후 소유권 이전 등기를 마치면 디딤돌 대출 등으로 전환하려고 합니다. 신축 아파트는 일반 주택과 달리 등기가 늦게 나와 혼란스러운 부분이 많습니다. 잔금대출 이율이 높게 책정되는 경우 대출 상환 수수료를 물더라도 저금리로 갈아탈 수 있다면 이득이 될 수도 있는 부분입니다.
신축아파트 등기 과정
- 사용 승인이 나면 시행사가 보존등기를 진행한다.
- 보존등기는 입주 일로부터 1~2달 이내에 처리된다.
- 보존등기 후 1~2달 정도가 지나야 소유권 이전등기가 가능하다.
후취담보대출 갈아타기 안되는 이유
카카오페이, 토스, 은행 모바일 앱 등 대출대환 서비스 출시 이후 많은 플랫폼에서 관련 서비스를 진행하고 있습니다. 은행에 가지 않고도 나에게 맞는 최저 금리를 찾아주기 때문에 연 이자를 수백만 원 절감할 수 있는 기회를 제공받을 수 있습니다.
먼저 대출 갈아타기 서비스를 받을 수 없는 경우를 알아볼까요?
- KB국민은행 시세가 잡혀있지 않은 경우
- 정책 보증 정부 상품
- 후취담보대출
- 집단 대출 등
제 경우 후취담보대출을 받은 지 5년이 흘러 금리가 재산정되었습니다. 기존 금리보다 약 1.8% 올랐죠. 급하게 금융 플랫폼에서 대환대출을 조회를 했지만 불가능하다고 나왔습니다. 등기도 있고 KB 시세가 없는 것도 아닌데 왜 이런 상황이 발생했을까요?
후취담보대출은 은행마다 사후 처리 방식이 조금씩 다르기 때문에 금융당국은 대환대출 대상에서 제외했습니다. 금융 시스템 편의를 위해 코드를 다르게 설정하여 이런 사태가 발생했습니다. 최근 금융당국은 이런 문제를 파악하고 서비스 개선을 밝혔지만 정확히 언제 개편될지는 아직까지 미지수입니다.
주택담보대출 대환 정책
후취담보대출을 갈아타기 위해 주거래 은행이나 여러 금융 회사 금리 비교를 하고 선택하는 것이 매우 중요합니다. 금융 플랫폼 대환대출 서비스가 제한되어 있기 때문에 영업점에 직접 방문해야 합니다. 대략적인 금리를 확인하고 영업점에 내방하는 것을 추천합니다.
대환대출 참여 은행
| 구분 | 아파트 주택담보대출 |
|---|---|
| 은행 | 농협, 신한, 우리, SC제일, 기업, 국민, 하나, 대구, 부산, 광주, 전북, 경남, 제주, 케이, 카카오, 수협, 산업, 시티 |
| 보험사 | 삼성생명, 한화생명, 교보생명, 농협생명, 흥국생명, 푸본현대생명, 삼성화재, KB손해보험, 농협손해보험, 현대해상 |
| 제2금융 | 저축은행(SBI, JT친애, OK), 현대 캐피탈 |
후취담보대출 갈아타기 방법
후취담보대출을 갈아타기 위해 금리를 얼마까지 낮출 수 있는지 확인해야 합니다. 또한 대출 상환 수수료가 발생하는지가 매우 중요한데요. 보통 3년이 지났다면 중도 상환 수수료가 없어지기 때문에 낮은 이율로 갈아타는 게 유리합니다.
앞서 말씀드린 것과 같이 금융 플랫폼에서 후취담보대출 갈아타기가 안 되는 것을 알아보았습니다. 그렇다면 신축 아파트 집단 대출을 갈아타기 위해 어떻게 해야 할까요? 핵심은 “은행 영업점에 직접 방문”입니다.
후취담보대출 상담 예약 팁
과학 기술이 발달하여 은행 업무를 스마트폰 작은 화면에서 처리합니다. 그렇기에 은행에 방문할 일이 많이 없어졌습니다. 여전히 은행에 방문하는 사람은 있고 시간에 따라 많이 붐비기도 합니다. 제가 실제로 국민은행에 방문하여 대기 시간만 2시간이 소요되는 바람에 허탕을 치기도 했는데요.
은행 상담을 위해 내가 원하는 날짜, 시간에 예약하고 방문하는 방법을 알고 있다면 저와 같이 허탕 치는 일이 없어집니다. 우리 시간은 금과 같이 매우 소중합니다. 실제로 국민은행에서 대출 상담을 받을 분은 관련 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
마무리
지금까지 후취담보대출 의미와 금융 플랫폼에서 집단대출 갈아타기가 안되는 이유에 대해 알아보았습니다. 대출대환 서비스 제도는 사용자에게 많은 혜택을 제공하지만 아직도 서비스 공백이 있다는 것을 알게 되었습니다. 금융당국에서도 하루빨리 서비스 개선이 이루어졌으면 하는 바람입니다.